Incompliment d’un acord de la junta de propietaris

Quan un propietari incompleix un acord aprovat per la junta de propietaris, la comunitat no pot limitar-se a queixar-se o esperar que el problema se solucioni sol. Cal actuar bé, amb criteri, i sobretot d’acord amb el Codi civil de Catalunya. En aquest article t’expliquem què és un incompliment d’un acord de la junta de propietaris, com ha d’actuar la comunitat, quan cal convocar una nova junta, i quina via judicial correspon en funció del tipus d’incompliment.

També veurem per què és clau professionalitzar la gestió de la finca amb administrador de finques i, quan calgui, assessorament jurídic.

Per què és tan important actuar bé davant l’incompliment d’un acord?

Un acord de junta no és una simple recomanació. Si ha estat adoptat correctament, és obligatori i vincula tots els propietaris, fins i tot els que hi han votat en contra (dissidents). Així ho estableix el Codi civil de Catalunya a l’article 553-30.1.

Això vol dir que, si la comunitat ha aprovat legalment una obra, una despesa o una actuació concreta, el propietari que s’hi nega no pot incomplir l’acord sense conseqüències.

Ara bé: perquè la comunitat pugui exigir el compliment amb força, abans cal assegurar-se que l’acord és jurídicament sòlid.

Professionalitzar la gestió de la finca evita conflictes i errors

Quan es constitueix una comunitat de propietaris, neix també la junta de propietaris. Perquè aquest òrgan sigui realment operatiu, cal una mínima estructura: presidència, secretaria i, sovint, vicepresidència.

És aquí on comptar amb un administrador de finques aporta un valor real.

Seguretat jurídica

Per evitar errors en convocatòries, votacions, actes i execució d’acords, i reduir el risc d’impugnacions.

Assistència en les juntes

Per ordenar la reunió, aclarir dubtes, reconduir tensions i garantir que el que s’aprova es pugui executar després.

Seguiment dels acords

Perquè els acords no quedin sobre el paper i es tradueixin en actuacions reals.

Important: ni l’exercici de la presidència ni la iniciativa de la junta es poden delegar completament en tercers. L’administrador assessora i gestiona, però la comunitat continua sent qui decideix.

I en supòsits d’incompliment greu d’acords, especialment si cal reclamar judicialment, és molt recomanable que la comunitat compti també amb advocat.

Les 5 fases perquè un acord de junta sigui jurídicament impecable

Abans de parlar de demandes i jutjats, cal revisar una qüestió clau: l’acord es va aprovar correctament?

Si la resposta és dubtosa, la comunitat pot trobar-se que el propietari infractor acabi impugnant l’acord i el conflicte es compliqui.

1) Convocar correctament la junta

La convocatòria (ordinària o extraordinària) ha de complir els requisits formals: dades de celebració, ordre del dia i informació rellevant.

A més, la normativa exigeix determinats continguts i formalitats en la convocatòria, com l’ordre del dia i l’advertiment sobre els vots dels absents en els acords de formació successiva. També s’hi ha d’incloure la relació de propietaris amb deutes pendents, que poden tenir veu però no vot si no regularitzen la situació.

2) Revisar la legalitat de l’acord abans de votar-lo

L’acord que es vol aprovar no pot:

• Contradir la llei

• Contradir els estatuts de la comunitat

• Contradir el reglament de règim intern

• Suposar un abús de dret o un perjudici arbitrari a un propietari

Aquesta revisió ex ante és bàsica, perquè els acords contraris a la llei o greument perjudicials poden ser impugnats judicialment.

3) Verificar que l’acord no sigui arbitrari

No tot el que es pot votar és convenient o defensable judicialment.

Per exemple, seria problemàtic aprovar un acord pensat clarament per perjudicar un únic propietari, o beneficiar indegudament uns altres.

4) Assolir la majoria o quòrum que correspongui

No tots els acords s’aproven igual. N’hi ha que requereixen majoria simple, d’altres majories reforçades i, en alguns casos, consentiment exprés dels afectats.

Cal adaptar la votació al tipus d’acord concret.

5) Reflectir correctament l’acord a l’acta

El secretari ha de redactar l’acta amb les dades essencials, incloent el resultat de les votacions i els participants. L’acta s’ha d’autoritzar per secretaria i presidència dins termini, i enviar-se als propietaris.

Punt clau: si fallen les fases de legalitat o de forma, l’acord pot quedar exposat a impugnació i la comunitat perd força per exigir-ne el compliment.

Incompliment d’un acord de la junta: com actuar segons el Codi civil de Catalunya

Un cop la comunitat ha fet bé les coses (convocatòria, votació, acta, etc.), ja pot centrar-se en el propietari que incompleix.

La pregunta pràctica és:

Què pot fer la comunitat davant l’incompliment d’un acord de junta?

La resposta depèn del tipus d’incompliment, però en general el camí és aquest:

• Requeriment previ (preferiblement per escrit i de manera fefaent)
• Convocatòria de junta per aprovar accions legals, si cal
• Aprovació de la demanda amb la majoria corresponent
• Acció judicial davant el jutjat competent

L’article 553-30.5 del Codi civil de Catalunya és especialment rellevant quan un propietari, sense causa justificada, s’oposa o demora actuacions o obres exigides per l’autoritat competent: respon individualment de les sancions administratives que es puguin imposar.

Això reforça la idea que l’oposició injustificada a determinats acords pot tenir conseqüències importants.

Dissident no és el mateix que incomplidor

Aquest punt és molt important i sovint genera confusió a les comunitats.

Propietari dissident

És qui vota en contra d’un acord, però ho fa dins de la legalitat. En alguns casos concrets, la llei el pot eximir de determinades despeses.

Propietari incomplidor

És qui, un cop l’acord és vàlid i vinculant, no el compleix sense causa justificada.

El CCCat art. 553-30.2 preveu una excepció per a alguns propietaris dissidents respecte de despeses de noves instal·lacions o nous serveis comuns no exigibles per llei, quan la despesa supera determinats llindars.

Per tant, abans d’afirmar que algú incompleix, cal analitzar si realment està en un supòsit d’exempció legal o no.

Abans de demandar, cal convocar una junta amb aquest punt a l’ordre del dia

Si la comunitat vol iniciar accions judicials contra un propietari per incompliment d’un acord, és molt recomanable (i en la pràctica imprescindible) que la junta ho acordi de forma expressa.

Punt d’ordre del dia recomanat

Votació i aprovació de l’exercici d’accions judicials per incompliment d’acord de la junta

Això evita discussions posteriors sobre si la presidència o l’administració actuaven sense mandat suficient.

En funció del cas, l’acord per iniciar la reclamació acostuma a tramitar-se per majoria simple, però convé que l’advocat o l’administrador revisin el supòsit concret.

A quin jutjat s’ha de presentar la demanda?

En termes generals, quan parlem de conflictes derivats de la comunitat de propietaris i reclamacions contra propietaris, la via acostuma a passar pels jutjats de primera instància.

A més, en la pràctica processal, la competència territorial sol vincular-se al lloc on es troba l’immoble. Tot i això, és un punt que convé confirmar amb l’advocat segons el tipus d’acció concreta (reclamació de quantitat, acció de cessació, execució d’acord, etc.).

Consell pràctic: no improvisar aquí. Un error de plantejament processal pot fer perdre temps i diners.

El cas específic: incompliment d’acords que impliquen pagaments a la comunitat

Aquest és un dels supòsits més habituals: propietaris que no paguen quotes ordinàries, derrames o aportacions aprovades en junta.

Base legal de l’obligació de contribuir

El CCCat (art. 553-4) estableix la base dels crèdits i deutes de la comunitat i la contribució dels propietaris segons la seva quota.

A més, l’article 553-45 recorda que els propietaris han de sufragar les despeses comunes segons la quota de participació (o segons les especialitats vàlides establertes).

Com es reclama un deute de quotes o derrames?

El CCCat preveu expressament la reclamació de l’impagament de despeses comunes mitjançant el procediment monitori especial per a comunitats de propietaris (art. 553-47.1).

Quin document és imprescindible?

Per iniciar la reclamació, n’hi ha prou amb un certificat de deute emès per qui fa les funcions de secretari, amb el vistiplau del president, on constin:

• l’existència del deute i el seu import

• que és exigible

• que coincideix exactament amb els comptes aprovats per la junta

• i el requeriment de pagament al deutor

Això ho estableix l’article 553-47.2 del CCCat.

Exemples pràctics d’incompliment d’acords de junta

Exemple 1: derrama per reparar filtracions a la coberta

La junta aprova una derrama per reparar una filtració que afecta elements comuns. Un propietari s’hi oposa i decideix no pagar.

Si l’acord s’ha adoptat correctament i no hi ha causa legal d’exempció, la comunitat pot requerir el pagament, aprovar en junta la reclamació i reclamar judicialment l’import degut.

Exemple 2: obra obligatòria per requeriment municipal

L’Ajuntament requereix una actuació de seguretat a la façana. La junta aprova les obres, però un propietari en dificulta l’execució injustificadament.

En aquest cas, a més del conflicte comunitari, pot entrar en joc el criteri de l’article 553-30.5 sobre responsabilitat individual per sancions administratives si s’ha obstaculitzat una actuació exigida per l’autoritat competent.

Exemple 3: nou servei no exigible per llei

La comunitat aprova una instal·lació o servei nou no obligatori i d’import elevat. Un propietari dissident s’hi nega a contribuir.

Aquí no sempre parlem d’incompliment. Cal analitzar si és un supòsit d’exempció del dissident (art. 553-30.2).

Qui paga les costes judicials?

Quan una comunitat demanda un propietari, una de les preguntes més importants és qui assumirà les costes del procediment.

La resposta depèn del resultat del litigi i de les regles processals aplicables. Per això és fonamental que la comunitat:

• porti la documentació ben preparada

• hagi seguit correctament els tràmits previs

• i tingui assessorament jurídic abans de demandar

Una mala preparació pot afeblir la posició de la comunitat i incrementar el risc econòmic.

Recomanacions pràctiques per a comunitats de propietaris abans d’actuar

1) Documenteu-ho tot

Convocatòries, actes, requeriments, pressupostos, notificacions, justificants d’enviament, etc.

2) No improviseu l’ordre del dia

Si s’ha de votar una acció judicial, que consti clarament i de forma expressa.

3) Reviseu el tipus d’acord

No és el mateix una derrama ordinària que una instal·lació nova no exigible.

4) Diferencieu conflicte veïnal de conflicte jurídic

A vegades hi ha marge de mediació; d’altres, cal actuar per via legal com més aviat millor.

5) Treballeu amb professionals

Administrador de finques + advocat és una combinació que estalvia errors, temps i desgast.

Conclusió: primer acord sòlid, després exigència del compliment

Parlar d’incompliment d’un acord de junta només té sentit si abans la comunitat ha fet bé la seva feina:

• convocatòria correcta

• acord legal

• majoria adequada

• acta ben redactada

• i notificació correcta

A partir d’aquí, la comunitat pot actuar amb més força per exigir el compliment, reclamar imports impagats o emprendre accions judicials quan sigui necessari.

Si a la vostra comunitat teniu un cas d’incompliment, el més intel·ligent és revisar primer la solidesa de l’acord i, després, definir una estratègia jurídica adequada.

sobre incompliment d’acords de junta a Catalunya

Un propietari pot negar-se a complir un acord de la junta si hi va votat en contra?

En general, no. Els acords vàlidament adoptats vinculen tots els propietaris, també els dissidents, amb les excepcions legals específiques.

Cal convocar una junta per demandar un propietari?

És molt recomanable que la junta aprovi expressament l’exercici d’accions judicials i que aquest punt consti a l’ordre del dia.

Què passa si un propietari no paga una derrama aprovada?

La comunitat pot reclamar el deute, i en els casos d’impagament de despeses comunes o fons de reserva pot acudir al procediment monitori especial amb el certificat corresponent.

Quina documentació cal per reclamar quotes impagades?

El certificat de deute emès per secretaria amb el vistiplau de presidència, amb els requisits legals (import, exigibilitat, correspondència amb comptes aprovats i requeriment de pagament).