Consultes Administradors de Comunitats

Aquestes són les respostes a les preguntes més freqüents que solen rebre els administradors de comunitats

1. L’administrador de finques, ha de ser col·legiat? 

Perquè així ho estableix la legislació vigent, resumida en cada apartat d’aquest document.

Cap professional no pot exercir d’administrador de finques sense pertànyer a Col·legi d’Administradors de Finques de la seva jurisdicció.

Decret 693/1968, d’1 d’abril, pel qual es crea el Col·legi Nacional Sindical d’Administradors de Finques.

Article 2n. Per a exercir legalment la professió d’Administrador de Finques rústiques i urbanes serà requisit indispensable estar col·legiat en la corporació professional que es crea pel present Decret.

Codi Civil de Catalunya, Títol V, Capítol III.

Article 553-15.2. La comunitat pot encarregar l’administració a un professional extern que compleixi les condicions professionals legalment exigibles.

Llei 18/2007, de l’28 de desembre, de l’dret a l’habitatge.

Article 54.2. Els administradors de finques, per a exercir la seva activitat, han de tenir la capacitació professional requerida i han de complir les condicions legals i reglamentàries que els siguin exigibles, amb la condició que la pertinença a col·legi professional els habilita per a exercir la professió.

Què ens diu el tribunal suprem?

Tribunal Suprem. Sala del Contenciós-Administratiu – Secció Tercera. Sentència 2393/2016, del 8 de novembre:

L’activitat de “administradors de finques” és habitual per designar en el llenguatge comú els serveis d’aquells professionals que comprèn el govern i conservació dels béns, assessorament de les qüestions relatives als béns immobles i molt específicament la gestió de comunitats de propietaris en règim de propietat horitzontal, per a l’exercici, segons disposa el Decret 693/1968, d’1 d’abril, pel qual es crea el Col·legi Nacional Sindical d’Administradors de Finques, “serà requisit indispensable estar col·legiat en la corporació professional que es crea per el present Decret“. Per a això es van constituir diferents col·legis professionals territorials d’Administradors de Finques a l’empara de el Reial Decret 1612/1981, de 19 de juny, que s’integren en el Consell General de Col·legis d’Administradors de Finques, que es configura com una Corporació de Dret Públic, dotada de personalitat jurídica pròpia i plena capacitat per al compliment dels seus fins, que integra els diferents Col·legis Territorials de la professió, que es regeix per la Llei 2/1974, de 13 de febrer, de Col·legis Professionals.

2. Qui ha de convocar una Junta Extraordinària de la Comunitat de Propietaris?

La presidència convoca les reunions de la junta de propietaris. En cas de vacant, inactivitat o negativa de la presidència, pot convocar la reunió la vicepresidència o, en cas de vacant, inactivitat o negativa d’aquesta, els propietaris que promouen la reunió d’acord amb l’article 553-20.2.

3. Amb quina antelació?

Només cal que es faci amb temps suficient per a què tots tinguin coneixement dels assumptes que es tractaran.

(Arts. 553-21.1 i 553-21.3 del Codi Civil de Catalunya, en relació amb el 553-20.2 del mateix text) 

4. Què es pot fer quan un propietari incompleix la seva obligació de pagar les quotes de les despeses generals?

Des de l’administració de finques o el president de la comunitat de propietaris podran exigir judicialment a través del procediment legalment establert el cobrament d’aquests deutes al propietari en qüestió.

Aquest procediment judicial s’inicia mitjançant demanda, acompanyada d’una certificació de l’acord de la junta de propietaris aprovant la liquidació del deute amb la comunitat de propietaris.

Després de la presentació de la demanda i una vegada admesa a tràmit, el jutge requerirà al demandat perquè en un termini de 20 dies aboni les quantitats degudes a la comunitat, havent d’acreditar tal pagament davant el tribunal.

El requeriment s’efectuarà en el domicili designat prèviament pel deutor o, en defecte d’això, en el propi pis o local, advertint-li que de no pagar o comparèixer al·legant les raons pertinents es despatxarà contra ell execució de la següent forma: el jutge dictarà acte en el qual despatxarà l’execució, la qual prosseguirà d’igual forma que allò disposat per les sentències judicials, és a dir: es cobrarà la quantitat deguda, els interessos, els costos extrajudicials previstos en la liquidació del deute i l’interès legal del diners incrementat en dos punts des de la data que es va dictar l’acte judicial requerint el pagament.

Si el deutor atén al requeriment del pagament, se li lliurarà el document en el qual consti la liquidació del deute, arxivant-se les actuacions.

Si el demandat no estigués d’acord amb la liquidació de la comunitat de propietaris, haurà de comparèixer davant el tribunal en el termini de 20 dies, al·legant en escrit d’oposició les raons per les quals, al seu entendre, no deu, en tot o en part, la quantitat reclamada. En aquest cas, el jutge, previ trasllat al demandant de l’escrit d’oposició, seguirà la tramitació del judici verbal.

Una vegada es formuli l’oposició es pot sol·licitar l’embargament preventiu dels béns del deutor a bastament per a assumir la quantitat reclamada, interès i les costes.

El deutor podrà lliurar-se de l’embargament prestant aval bancari per la quantia que es decreti de l’embargament preventiu.

Les costes del judici s’imposaran al litigant que hagués vist totalment desestimades les seves pretensions.

Si s’estimés parcialment la demanda, cada part suportaria les costes causades a la seva instància, i les comuns es dividiran per la meitat.

En les costes s’inclouran els honoraris de l’advocat i del procurador de la part vencedora si hagués utilitzat els seus serveis professionals en la demanda de contestació.

5. Què passa si un propietari no paga els seus rebuts de provisió de fons a la Comunitat de Propietaris?

Es podrà exigir judicialment el pagament del deute. El procediment monitori processalment estableix com a competent el jutge de primera instància del domicili del deutor o del lloc on es trobi la finca.

La comunitat de propietaris, en junta convocada a l’efecte amb la inclusió a l’ordre del dia de l’aprovació de la liquidació del deute del propietari morós ha d’aprovar-la per majoria. La junta facultarà al president perquè pugui exercir les accions judicials oportunes, i emetrà el corresponent certificat aprovatori de l’acord adoptat on s’indiqui clarament el deute del propietari morós.

El procés judicial s’inicia amb una simple petició que pot realitzar-se en un formulari que proporciona el mateix jutjat, acompanyat de la certificació de l’acord de la junta aprovant la liquidació del deute.

A la quantitat reclamada es pot afegir els deutes derivats del requeriment previ de pagament, acreditant documentalment la seva realització i degudament justificat.

6. És possible eximir a algun propietari de la contribució d’algunes despeses de la comunitat de veïns?

Tots els propietaris tenen obligació de contribuir a les despeses que es generen. No obstant, en el títol constitutiu de la propietat horitzontal o en els estatuts de la comunitat de propietaris podrien aparèixer certes exempcions en el repartiment d’aquestes despeses. També poden les 4/5 parts dels propietaris que representin el 4/5 parts de les quotes de participació, modificar el títol de constitució i dels estatuts, llevat que el títol estableixi altra cosa.

7. Els locals i baixos també han de pagar per la instal·lació d’un ascensor?

En cas que la Comunitat de Propietaris acordés en Junta la instal·lació d’un ascensor, els locals i pisos baixos -igual que la resta d’entitats- estàn obligats a satisfer l’import en base al seu coeficient de participació.

(Art. 553-25.5 a), b). 6 del Codi Civil de Catalunya)

8. Quin contingut i limitacions poden tenir els Estatuts d’una comunitat de veïns?

Els Estatuts estan limitats per la normativa vigent i per tant, no poden contradir la llei. Són les normes que desenvolupen la llei o regeixen la vida de les Comunitats de Propietaris i poden contenir normes referents a:

– L’ús i aprofitament dels béns comuns i privatius.
– Les limitacions d’ús i càrregues sobre els elements privatius.
– L’exercici dels drets i el compliment de les obligacions.
– L’aplicació de despeses i ingressos i el repartiment de càrregues i beneficis.
– Els òrgans de govern complementaris als que estableix la normativa vigent i les seves competències.
– Directrius respecte la gestió i administració.

   (Art. 553.11 Codi Civil Català)

9. S’ha de canviar la clau de pas de l’aigua del nostre pis, ja que té pèrdues. A qui correspon la seva reparació o substitució? Qui l’ha de suportar?

A la pràctica es considera que la clau de pas correspon a la Comunitat de Propietaris, no al propietari en particular, ja que quan es canvia tota la instal·lació dels muntants d’aigua es deixa preparada per a les connexions individuals, és a dir, amb la clau de pas instal·lada.

10. Quins acords de la junta es poden aprovar per la majoria dels membres de la Comunitat de propietaris?

La majoria de propietaris que representi la majoria de les quotes, de participació.

Els acords que s’aproven per aquesta majoria són:

– Execució d’obres o establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors.
– Les innovacions exigibles per a la viabilitat o la seguretat dels immobles, segons la seva naturalesa i les seves característiques.
– L’execució de les obres necessàries per a instal·lar infraestructures comunes, per a connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per a individualitzar el mesurament dels consums d’aigua, gas o electricitat.
– Les normes del reglament de règim interior de la Comunitat de Propietaris.
– I tots aquells que no requereixin de les quatre cinquenes parts.

11. Qui pot impugnar els acords de la junta?

Estan legitimats per a la impugnació els propietaris que han votat en contra, els absents que s’han adherit a l’acord i els que han estat privats il·legítimament del dret de vot. Si l’acord és contrari a les lleis, el pot impugnar tot propietari o propietària.

(Art 553-31)

12. A quines hores i dies s’han de celebrar les Juntes de la comunitat de Propietaris?

El Codi Civil Català no ho contempla explícitament. Es tracta d’aconseguir la major assistència possible de propietaris per evitar que acords aprovats es qüestionin per una gran majoria d’absents.

13. La comunitat de veïns es pot negar a la instal·lació d’un aparell d’aire condicionat?

Sí, en cas que es vulgui instal·lar aquest aparell en elements comuns. En parets de façanes no es pot atorgar el permís, doncs és un acte contrari a la pròpia llei i a les ordenances municipals. En Junta la comunitat de propietaris necessitarà aconseguir les quatre cinquenes parts dels vots dels propietaris, que han de representar les quatre cinquenes parts de les quotes de participació, a causa de la innovació física que representa, per consentir la instal·lació del compressor d’aire condicionat en la coberta aportant totes les garanties tècniques que se sol·licitin.

14. Què pot fer la comunitat de propietaris amb els veïns que molesten amb el volum de la música?

Si la sentència estima la causa, podrà disposar no només la cessació indefinida de l’activitat, sinó la quantia a determinar per danys i perjudicis, i la privació d’usar l’habitatge o local per un temps no superior a tres anys, en funció de la gravetat de la infracció. Si el causant és un llogater, la sentència pot declarar extingit el contracte d’arrendament, així com l’immediat llançament de l’arrendatari.

15. Qui ha de mantenir la terrassa comunitària d’ús privatiu situada a la coberta de l’immoble, el propietari o la comunitat de veïns?

Les terrasses per naturalesa són elements d’ús comú o exclusiu del propietari a on estiguin. El manteniment de caràcter ordinari, és a dir, petites reparacions de manteniment, són a càrrec del propietari, i les estructurals a càrrec de la comunitat de propietaris.

16. En cas d’adquisició d’un habitatge en una subhasta judicial, qui s’ha de fer càrrec del deute existent amb la Comunitat de propietaris?

L’actual propietari haurà abonar les despeses de la comunitat de veïns corresponents a l’any en curs anterior a l’adquisició de l’immoble.

17. A una Comunitat de propietaris, es pot dividir un pis fent un accés independent per poder llogar-lo?

Sí, la Llei ho permet. Si la divisió es fa en un mateix pis, no s’alterarà el coeficient de propietat en relació amb tot l’edifici, però cadascuna de les entitats resultants s’adjudicaran una part d’aquell coeficient originari. Si la divisió tingués lloc per agregació de part d’una entitat en una altra, aleshores es modificarien els coeficients generals i caldria obtenir la unanimitat de tots els propietaris de la finca. Degut a causes de rendibilitat econòmica, la divisió està cada dia més present en la gestió d’immobles.

(Art. 553-10.2b/ del Codi Civil de Catalunya, en relació amb el 553-3.4 del mateix text)

18. El President de la Comunitat de Veïns, té l’obligació de continuar amb el càrrec més enllà de l’any?

El càrrec és d’un any i s’entén prorrogat fins a la celebració de la propera Junta General Ordinària de la Comunitat de Propietaris.

(Art. 553-15.2 del Codi Civil de Catalunya)

19. La quota de participació ha de ser igual per tots els propietaris de la comunitat de veïns?

No. La quota de participació queda fixada al Títol de constitució, s’assignen de forma proporcional a la superfície de les entitats, tenint en compte l’ús, destinació, emplaçament i altres dades físiques i jurídiques dels béns que integren la Comunitat de Propietaris.

(Art. 553.3.2 Codi Civil Català)

20. Si la Comunitat de veïns vol instal·lar una antena parabòlica quina majoria es necessita?

L’acord serà vàlid amb la majoria de les quotes dels presents i representats. S’adopten per majoria simple dels propietaris que han participat en cada votació, que ha de representar, a la vegada, la majoria simple del total de les seves quotes de participació.

21. Com s’adopten els acords d’administració ordinària que no afecten al títol constitutiu ni als estatuts de la Comunitat de Propietaris?

Aquest tipus d’acords, com són l’aprovació dels pressupostos d’ingressos i despeses de la Comunitat de Propietaris, el nomenament i cessament de càrrecs, l’aprovació d’obres de millora als immobles o la decisió d’exercir accions judicials, s’aproven per majoria.

22. Un element comú es pot transformar en element privatiu?

Sí, mitjançant l’acord unànime de la junta de propietaris d’aquells elements comuns que per la seva pròpia naturalesa siguin susceptibles de fer-se i es puguin dividir, per exemple una coberta comunitària, no així l’estructura mateixa de l’immoble (pilars, bigues, etc)

(Art 553-43)

23. Per suprimir el Servei de porteria i substituir-ho per un porter electrònic o contractant a un vigilant, quina majoria necessita la Comunitat de Propietaris?

Per a la supressió del servei de porteria solament es necessita el vot favorable de la majoria simple de propietaris en Junta de propietaris, que representin la majoria de quotes de participació dels presents i representats.

Art 553-25

24. Es pot cobrar per exercir el càrrec de president de la comunitat?

El càrrec de la Presidència de la Comunitat de Propietaris no està retribuït, llevat que recaiguin en persones alienes a la comunitat, cas en que poden ser-ho. En qualsevol cas, hom té el dret de rescabalar-se de les despeses ocasionades per l’ exercici del càrrec.

(Art.15.6 del Codi Civil de Catalunya)

25. En cas d’obres particulars en una finca de més de cent anys, quines actuacions es poden fer i quines no?

Es poden fer totes les modificacions interiors que no alterin la seguretat de l’edifici, que no afectin els drets o possessions dels altres copropietaris –excepte si ho consenteixen-, i que no alterin l’estructura ni configuració exteriors de la Comunitat de Propietaris. Si al pis hi ha parets mestres, cal tenir en compte que no poden ser modificades sense l’autorització de la Comunitat de veïns, excepte pels supòsits de simple ornamentació.

En general, les modificacions que es pretenguin han de fer-se conforme a les normes municipals, urbanístiques, les llicències d’obres que es concedeixin, i en tot cas ser comunicades a la Comunitat de Propietaris.

(Arts. 553.40 i 553-36 del Codi Civil de Catalunya)

26. Quins requisits ha de complir el president de la Comunitat per a dur a terme les seves funcions?

Ser representant legal de la comunitat.

És l’encarregat de convocar les assemblees (en nom de l’òrgan de govern) així com dirigir els debats oportuns.

Dur a terme el correcte seguiment de les funcions de la resta dels membres de l’òrgan de govern (tresorer, secretari, administrador …).

Donar conformitat per escrit de les actes, així com la seva completa revisió.

Executar les diferents propostes i acords que s’han pres durant les juntes.

Vetllar, protegir i millorar la bona conservació de la comunitat.

27. Com deposar un càrrec de President?

El càrrec de President, és un càrrec obligatori per a tots els propietaris d’una comunitat. Tractant-se d’un càrrec obligatori trobem tota mena de presidents: Aquells que tenen una trajectòria impecable durant el temps que ostenten el càrrec, altres que són reelegits per no presentació d’altres candidats, així com d’altres que són seleccionats per torn rotatori. Entre tots ells podem trobar presidents amb els quals no estiguem d’acord a l’hora d’exercir la seva responsabilitat, altres que no s’involucrin en el càrrec de la presidència i casos en els que fins i tot poguem considerar que la seva acció resulti perjudicial per a la pròpia comunitat.

El canvi d’un president ha d’anar motivat per un pretext, cal argumentar i adequar bé la nostra defensa, bé pot haver estat perquè el seu treball no és l’adequat o fins i tot perquè s’ha traït la confiança per la seva part de cara als veïns. Si creiem fermament en la nostra argumentació haurem de portar a terme una convocatòria de junta. Haurem informar de la convocatòria, lloc, data i hora de la reunió, amb els següents punts del dia:

Substitució de l’actual president i elecció del nou.

Aprovació de l’acta de sessió.

28. Què necessitem per convocar la junta extraordinària per deposar un càrrec de president?

Segons l’Article 16.1 de la Llei de la Propietat Horitzontal es necessita per convocar una Junta almenys una quarta part de l’total de propietaris (un 25% de quota de participació).

El president així com l’òrgan de govern complet té el dret a assistir, de manera que hauran de ser convocats amb dret a vot.

L’aprovació de l’Acta pot realitzar-se amb el vot favorable de la majoria dels propietaris assistents. En cas que no es presentés el President pot realitzar el recompte de vots qualsevol propietari i reflectir-ho a l’Acta. En cas que s’aprovés el canvi de president aquest estarà obligat al cessament del seu lloc, a facilitar la documentació i possessions pròpies i reflectir-ho en l’Acta de Junta.

29. Quines són les funcions de l’administrador de finques?

Aquest lloc web fa servir cookies per que tingueu la millor experiència d'usuari. Si continueu navegant esteu donant el vostre consentiment per a l'acceptació de les esmentades cookies i l'acceptació de la nostra política de cookies, premi l'enllaç per a més informació. ACEPTAR

Aviso de cookies