Què és un indivís?

En termes immobiliaris, a la consulta “què és un indivís” podem respondre que un “indivís” es refereix a la situació en què una propietat és propietat conjunta de diverses persones sense que estigui físicament dividida. És a dir, cada copropietari té una part proporcional de la propietat total, però no una part específica i delimitada de la mateixa.

Característiques de l’indivís

Propietat compartida: Tots els copropietaris tenen una quota de participació en la totalitat del bé, però no una part concreta i delimitada.
Dret d’ús i gaudi: Cada copropietari té dret a usar i gaudir de la propietat en funció de la seva quota, sempre que no interfereixi amb els drets dels altres copropietaris.
Decisions comunes: Les decisions sobre la propietat indivisa solen requerir l’acord de tots els copropietaris, especialment en assumptes importants com la venda de la propietat o la realització de reformes.
Venda de quotes: Un copropietari pot vendre la seva part de la propietat sense necessitat de dividir físicament el bé. El comprador adquireix la quota del copropietari en la mateixa condició d’indivís.
Possible dissolució: La situació d’indivís pot acabar-se mitjançant la divisió física del bé, si és possible, o mitjançant la venda del bé i la distribució dels diners entre els copropietaris segons les seves quotes.

Avantatges i desavantatges

Avantatges de l’indivís:

Permet la possessió conjunta sense necessitat de dividir físicament el bé.
Facilita la inversió conjunta en propietats de més valor.

Desavantatges de l’indivís:

Pot ser complicat prendre decisions degut a la necessitat de consens.
Pot generar conflictes entre copropietaris si no hi ha acord sobre l’ús o la gestió del bé.

En resum, l’indivís és una forma de copropietat que permet a diverses persones posseir conjuntament un bé sense que estigui dividit físicament entre elles, el que requereix una gestió i decisions conjuntes respecte a l’ús i disposició de la propietat.

Quina majoria es necessita per canviar la situació d’un indivís?

La modificació de la situació d’un indivís, com la possible ampliació del nombre de propietaris, depèn de la legislació específica del país o regió en la qual es trobi la propietat. En el cas de Catalunya, s’aplica el Codi Civil de Catalunya (CCC), especialment en el Llibre V, relatiu als drets reals.

Unanimitat: En la majoria dels casos, qualsevol decisió important que afecti la situació de l’indivís, com l’ampliació del nombre de propietaris, requereix la unanimitat de tots els copropietaris.
Acords previs: Si els copropietaris han establert prèviament un acord o pacte específic, llavors es seguirà el que s’ha acordat.

Passos per ampliar el nombre de propietaris d’un indivís

Convocatòria i reunió: S’ha de convocar a tots els copropietaris a una reunió per discutir la proposta d’ampliar el nombre de propietaris.
Discussió i negociació: Durant la reunió, es discuteix la proposta i es negocien els termes.
Acord formal: Si s’arriba a un acord, aquest ha de formalitzar-se per escrit amb assistència notarial.
Registre: Qualsevol canvi en la titularitat ha de registrar-se al Registre de la Propietat.

Ús i administració del bé indivís

Gestió i ús ordinari: Els actes d’administració ordinària poden decidir-se per majoria de quotes.
Actes de disposició: Per a la venda o alteracions substancials del bé, cal la unanimitat.

Introducció de nous propietaris

Article 552-10 del Codi Civil de Catalunya:

Els actes de disposició i les alteracions importants requereixen el consentiment unànime de tots els copropietaris.

Conflictes i resolucions

Mediació i negociació: Es recomana intentar arribar a un acord mitjançant la mediació.
Acció judicial: Si no hi ha acord, qualsevol copropietari pot acudir als tribunals.

Exemples d’indivís

Instal·lació recreativa: Un grup de 12 amics adquireix conjuntament una finca rústica a la Garrotxa per construir-hi una piscina, una zona de pícnic i una pista de pàdel. Cadascun té una dotzena part indivisa i tots tenen dret a l’ús compartit.

Garatge: En un edifici de l’Eixample de Barcelona, sis veïns comparteixen un garatge amb sis places. La propietat és indivisa i les decisions es prenen per consens.